民法
行政書士試験 2020年度 問題33
Ａ所有の甲土地をＢに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。）が締結され、Ｂが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、ＡがＣに甲土地を売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当でないものはどれか。
1 本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、ＡからＣに移転する。
2 乙建物の所有権保存登記がＢと同居する妻Ｄの名義であっても、Ｂは、Ｃに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。
3 Ｃは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Ｂに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。
4 本件賃貸借契約においてＡからＣに賃貸人の地位が移転した場合、Ｂが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Ｂは、Ｃに対して、直ちにその償還を請求することができる。
5 本件賃貸借契約の締結にあたりＢがＡに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Ｂは、甲土地を明け渡した後に、Ｃに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。
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1 妥当 本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、ＡからＣに移転する。
民法605条の2第1項により、対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は譲受人に移転する。同条2項の留保合意等の例外がない限り、Bが建物登記により対抗力を有するためCに移転し正しい。
2 妥当でない 乙建物の所有権保存登記がＢと同居する妻Ｄの名義であっても、Ｂは、Ｃに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。 答え
3 妥当 Ｃは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Ｂに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。
民法605条の2第3項（最判昭和49年3月19日同旨）により、賃貸不動産の譲受人が賃借人に対して賃貸人としての地位（賃料請求権等）を主張するには、その不動産について所有権移転登記を経る必要があるため。
4 妥当 本件賃貸借契約においてＡからＣに賃貸人の地位が移転した場合、Ｂが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Ｂは、Ｃに対して、直ちにその償還を請求することができる。
民法608条1項により、賃借人は賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは直ちに償還請求できる。賃貸人の地位を承継したCに対しても、特約等の例外がない限り直ちに請求可能である。
5 妥当 本件賃貸借契約の締結にあたりＢがＡに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Ｂは、甲土地を明け渡した後に、Ｃに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。
民法605条の2第4項により敷金関係は新賃貸人Cに承継される。また、敷金返還請求権は目的物明渡し時に発生するため（同法622条の2第1項1号）、Bは甲土地の明渡し後にCに対して返還請求できる。